Vom Einfamilienhaus zum Mehrfamilienhaus: Warum wir 2015 die Strategie gewechselt haben

1988: Wir starten als Maurerbetrieb

Unsere Geschichte beginnt klassisch: 1988 als Maurerbetrieb gegründet. Rohbauten erstellt, als Subunternehmer für andere gearbeitet, später schlüsselfertige Einfamilienhäuser gebaut.

Die Einfamilienhaus-Phase bis 2015

Bis 2015 war unser Kerngeschäft das Einfamilienhaus. Das letzte Einfamilienhaus haben wir 2015 übergeben. Seitdem fokussieren wir auf Geschosswohnungsbau.

Warum dieser Wechsel? Mehrere Gründe — die ich beim Quereinstieg in die Firma 2015 systematisch durchgerechnet habe.

Das Problem: keine kalkulatorische Kontinuität

Als ich 2015 in die Firma kam, habe ich zuerst alle laufenden Projekte nachkalkuliert — bestimmt 50 bis 60 Einfamilienhäuser. Mit Allgemeinkosten, internem Aufwand, allem.

Es war keine Kontinuität drin. Bei einem Projekt 10.000 € Gewinn, beim nächsten 10.000 € Verlust, beim dritten 5.000 €, beim vierten 15.000 €. Kein System. Unterm Strich am Jahresende hat es gepasst — aber das war Hoffnung, keine Planung.

Bei Einfamilienhäusern war jedes Projekt individuell. Eigene Planung, eigene Kalkulation, eigene Risiken. Anders als bei Systembauern wie Heinz von Heiden, die identische Häuser hundertfach realisieren, hatten wir keine Wiederhol-Vorteile.

Warum Mehrfamilienhaus wirtschaftlicher ist

Wir hatten 2010 und 2012 bereits den Sehnder Carrée realisiert — Mehrfamilienhäuser. Als ich die Zahlen verglich:

1. Kalkulationssicherheit

Bei den Mehrfamilienhäusern war die Marge kontinuierlich. Man konnte vorab kalkulieren, was übrig bleibt — und es blieb auch übrig.

2. Kein Verkaufsdruck

Einfamilienhaus-Geschäft funktionierte so: 20 Häuser bauen, dann ab Haus 21 erst Gewinn. Das bedeutete dauerhaften Verkaufsdruck — wenn im Juli zehn Häuser unverkauft waren, musste man im Preis runter.

Bei Mehrfamilienhäusern: Wir kalkulieren, schließen Notarverträge ab, Käufer zahlen nach Bauphase. Verkaufsdruck nahezu null.

3. Vorausplanbarkeit

Ein Mehrfamilienhaus-Projekt läuft anderthalb bis zwei Jahre. Man weiß nach Notarvertragsabschluss: welches Geld fließt wann an Handwerker, wann kommt was von Käufern, wo sind Liquiditätslücken. Bei 20 Einfamilienhäusern parallel ist diese Planbarkeit nicht möglich.

Weniger Stress, weniger Wege

Mein Vater fuhr früher von Sehnde bis Steinhude, von Hannover bis Wernigerode — 20 Baustellen pro Tag. Das war 50- bis 60-Stunden-Wochen, meist im Auto.

Ich habe gesagt: „Ich mache das anders. Lieber zu einer Baustelle fahren, dort 20 Wohnungen kontrollieren, statt 20-mal die Autobahn rauf und runter."

Drastisch reduzierter interner Aufwand

Was viele unterschätzen: der interne Aufwand ist beim Mehrfamilienhaus dramatisch geringer.

• 1× Planung für 20 Wohnungen, nicht 20× separate Planungen
• 1× Bauantrag, nicht 20
• 1× Ausschreibung Dach / Elektrik / Heizung, nicht 20
• Größere Auftragsvolumen → bessere Konditionen bei Subunternehmern

Insgesamt etwa 25 Prozent vom internen Aufwand, den wir vorher hatten — bei gleicher oder höherer Bauleistung.

Investoren als neue Zielgruppe

Der Schritt zum Mehrfamilienhaus eröffnete uns eine neue Zielgruppe: Investoren. Ein Investor kauft den ganzen Block, sagt „selbe Türen, selbe Böden, selbe Ausstattung" — und damit reduziert sich die Fehlerquote zusätzlich.

Bei Eigentumswohnungen passierte uns früher: Handwerker vertauschen die Wohnungen, weil zwei Mieter unterschiedliche Fliesen wollten. Im Investoren-Projekt: alles identisch, kein Verwechslungsrisiko.

Mehr zu unseren Leistungen für Investoren auf der Seite Komplettpaket für Investoren.

Rückblick 2023: alles richtig gemacht

Heute (2026), gut zehn Jahre nach dem Strategiewechsel, kann man rückblickend sagen: genau die richtige Entscheidung.

• Einfamilienhäuser sind unter aktuellen Zins- und Baukostenbedingungen extrem schwer zu verkaufen
• Die Politik fordert verdichtetes Bauen, nicht Zersiedelung — Geschosswohnungsbau passt zur Strategie
• Investoren-Geschäft ist planbar, mit langfristigen Beziehungen
• In Sehnde haben wir seit 2015 knapp 200 Wohneinheiten in der Kernstadt realisiert — Mehr im Bauträger-Portfolio

Was wir daraus gelernt haben

Ein Strategiewechsel im Bauunternehmen passiert nicht über Nacht. Wir hatten zwei bis drei Jahre Vorlaufzeit, um Strukturen, Personal und Prozesse auf den neuen Fokus auszurichten. Wer heute auf Sanierung oder ein anderes Geschäftsmodell umstellen will, braucht eine ähnliche Vorlaufzeit.

Mut zum Wechsel zahlt sich aus, wenn er strategisch begründet ist. Aber er braucht Geduld in der Umsetzung.

Häufige Fragen

Wann hat Beste Bau auf Mehrfamilienhaus umgestellt?

Der strategische Wechsel begann 2015 mit dem Einstieg der zweiten Generation in die Geschäftsführung. Das letzte Einfamilienhaus wurde 2015 übergeben. Seitdem Fokus auf Geschosswohnungsbau, Quartiere und Investorenprojekte.

Warum ist Mehrfamilienhausbau wirtschaftlicher?

Bessere Kalkulationssicherheit, kein Verkaufsdruck (Notarverträge vor Bau), geringerer interner Aufwand (1× Planung / 1× Bauantrag / 1× Ausschreibung statt mehrfach), bessere Einkaufskonditionen, geringere Wegezeiten.

Baut Beste Bau noch Einfamilienhäuser?

Nein. Der Fokus liegt seit 2015 ausschließlich auf Mehrfamilienhäusern mit 10 bis 20 Parteien sowie Generationswohnquartieren mit bis zu 100 Parteien. Gemischte Nutzungen (Kita + Wohnen, Tagespflege + Wohnen) ergänzen das Portfolio.

Wie viele Wohnungen hat Beste Bau in Sehnde gebaut?

Allein in der Sehnder Kernstadt sind seit 2015 etwa 200 Wohneinheiten entstanden. Dazu kommen Projekte in den umliegenden Ortsteilen sowie in Lehrte, Ahlten, Ilten und Oesselse. Details unter Bauträger-Portfolio.